1评论 2017 11 30 11:38:54 来源：格隆汇 限时领取2018资产配置大礼包！编者按：2017年11月21日，由格隆汇打造的"决战港股2017 海外投资系列峰会"上海站在威斯汀大酒店举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司，精准捕捉未来的投资机会，格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲，以飨格隆汇诸君。主持人：融信中国是一家专注于中高端住宅的品质地产开发商，战略布局全国七大核心城市圈，总投资额超三千亿元。今天有幸邀请到融信中国的首席财务官兼执行董事曾飞燕女士为大家带来精彩的演讲，掌声有请。非常感谢今天下午出席这场会议的朋友，下面我先简单介绍融信的基本情况，之后会有一个交流互动环节，欢迎大家提问。我们的介绍将分为四个部分展开，第一个是对融信的大概描述，第二个是融信的亮点，第三个是公司这几年的经营表现，第四个是关于企业未来长久的发展策略。首先，融信中国经营近十五年，2003年成立于福州，然后扩展到厦门，2013年进军上海，同年又进入杭州市场，我们是一个单区域到多区域的联动。今年是融信的跨越之年，也算是全国布局的一年，融信中国所走的发展路径应该是跟所有做大做强的房地产公司的路径是一样的，就是一个多城市，单区域到多区域的一个全国化的过程。融信聚焦于改善和再改善的住宅产品。到今年上半年，我们共开发了楼盘76个，到现在为止是120多个楼盘。公司是在2016年1月13日在香港挂牌上市，在上市短短的两年时间里已经取得了资本市场的认可，去年我们就进入了摩根MSCI指数，之后进入恒生指数，是第一批深港通成份指数之一。作为传统的开发商，融信最大的亮点是在核心城市有充足的、可供未来几年发展的优质土地。融信目前进驻城市30多个，土地储备超过2000万平方，以销售均价来看，我们未来会有超4000亿的货值，今年公司的销售目标325亿已经达成了，今年将会有一个满意的年复合增长，在未来几年有相对满意的增长的情况下，我们还能保持手里有粮心中不慌的局面。在福州，融信规划了相对较多的楼盘，福州的朋友应该感觉得到，住上了融信的房子应该算得上是属于中高端的表现。我们进入厦门、漳州，现在走到上海跟杭州，杭州这个城市特别有代表性，大家都知道杭州这个城市汇聚了大家可以数得出来的品质地产。杭州这个城市我们是2013年进入的，2014 年底到2015年初开盘，再到现在整个市场占有率取得了非常不错的成绩，在品牌美誉度和议价能力上基本是可以和所有的品质地产相匹敌的，我们可以在周边的可比楼盘里取得15%到20%的溢价。高品质品牌的背后，靠的是人才和人才的管理，就是我们的第三个亮点：融信核心是人。融信这几年发展得不错，我们有什么不同的地方？为什么同一块地，在不同企业、不同项目经理的操盘下，最后他的不管是周转率还是盈利的差距会比较大？这个在于人才，在于管理他的系统。首先是融信人的执行力。我们整个团队相对比较年轻，从老板到高管到执行层面，平均年龄相对较小，公司文化充满活力且积极向上传奇3开服一条龙服务。其次，公司经过多年沉淀，内部系统已完成系统化、标准化、制度化以及信息化的建设，且不断完善、与时俱进。融信是具备走得更远更大的基因的，这也是它的亮点。财务方面的亮点，主要是高增长、高盈利和高安全边际。第一是成长性，融信在手的优质货值充足，预计未来几年的年复合增长率都将超过100%。在合约销售方面，到2016年底的年复合增长是66%，今年我们会有不低于这个数的年复合增长，相信明年也会有一个满意的增长。资产状况方面，融信的总资产规模从2014年的315亿，到2016年底是接近一千亿，到2017半年度的1200亿，总权益从2014年底的10亿到现在刚刚过去的半年报是246亿。各项财务指标均是高双位数的增长。从安全的角度，企业最终的生命线是流动性，对于房地产这个资金依赖性较高的行业来讲，流动性是我们最关注的指标。融信目前的安全边际，首先，75%的资产负债率在行业里面是占优的，整体的银行授信非常丰富，未使用的授信有几百亿。整个融资成本是明显逐渐降低的：从上市前的两位数，上市后降三个点到现在大概6点多的融资成本。整体来讲，融信的安全边际相对比较高。第一，坚定地执行全国化布局。目前我们今年七个区域的布局大体雏形已经初步形成，接下来我们会持续地巩固和规划，实现业务的规模扩张。第二，密切联系合作伙伴。分两类，一类是同行，一类是金融机构，这样的合作可以帮助公司在目前的环境下走得更快。第三，我们会坚定首先是住宅，然后是高品质的住宅，这是我们的未来。我想在座的很多人肯定有很多房子，但是最终一定缺一套更好的房子，那一套房子就是我们想造的房子。最后，企业根本的是要发展、要走远，要走快很容易，但是走稳很难，所以如何在规模、利润跟杠杆之间做到平衡是企业持续的命题，也是我们每天去做决策的时候要考虑的东西。提问：你们十月底的定向增发是上市以来第一次增发，大股东持股比例从原来的74.8%降到了67.73%，但是大股东持股比例还是比较高的，所以你们是如何考虑后期股票在资本市场上的流通性问题的？曾飞燕：一个公司大股东的持股比例一定不能特别高。从主席个人的想法来讲，一定是在公司的控制权不发生变化的情况下，尽可能地让更多中小投资者分享公司的成长及所带来的红利。在香港目前的流动性的环境下，上市公司做配股需要一定的时间，融信会在合适的时间引进优质的投资者，这件事情在未来不是节制的而是一个开放的命题。从公司的角度来讲，对于加强流动性，我们可以做的事情是把公司的情况更多更及时地汇报给投资者，让大家知道这个标的公司到底是什么情况，希望大家能够穿透表面上的东西，看到公司优质的品质，良好的土地储备，以及一个很好的运营管理，整个公司的整体方向是在一个非常良性的轨道上提问：你们是2013年进入上海和浙江的，在杭州发展得很好，所以你们2016年、2017年的销售业绩完成得不错，但是进入上海的时候拿下的地块价格是比较高的，像静安这边有一个地是110亿，后来引入万科进行合作开发，新江湾也有一块地。这两块地应该是比较关系到后期现金流销售的回款的。上海总部这边对于上海的项目的后续是有怎样的一个思考？曾飞燕：目前所有的公司、包括整个行业面临的问题都是土地成本的上升问题。其实各个要素的价格都在上升，除了资金成本，除了征信上来之后下降之外，税金是政府固定的，建安成本也在上升，因为人工上升了材料上升了。过去这一年的情况而言，各城市都有不同程度的上升，这是一个现状。这个现状之下，融信买来的地到底贵不贵？我觉得这是一个性价比的问题，一万块钱的东西如果可以卖到2.5万呢？举例来看，2013年融信拓展杭州之后，到现在为止公司的平均土地成本约7000元/ m?，平均售价在2.3万元/ m?上下浮动，中间每平方的大概4千块左右的建安成本，其他的是税费和利息，盈利的情况一目了然。融信走的是高品质的路线，我们不可能去一些购买能力很差的城市买一些很差的地，这个跟我们本身的战略定位有关系。另外，静安和江湾城项目，我们觉得这两个项目对公司整体的品牌落地、盈利都有好处。现在这两个项目都是按正常的开发进度推进。这两个项目的合作方一个是和山东黄金合作的江湾城，第二个是和万科合作的静安项目。我们跟万科的合作不是第一次，在过往的合作里面整个的运营情况是非常不错的，双方的互信度很强，不管是双方经营、定位、销售方面都磨合得很好，所以我们对未来的这两个项目，包括现在已经进驻的城市的项目，我们是有足够的信心的。提问：您刚才提到我们的销售情况，刚刚提到的那两个项目是在上海，之前融信项目的布局都是在一二线城市，但是现在一二线限价的情况比较严重，那现在包括静安、江湾城的项目的预售证大概可以拿到多少钱？曾飞燕：首先，限价确实是今年的一个政策环境，很多城市都在进行限价。限价对一些旧项目而言，第一期可能已经开盘了，可能进行限价是对周围拿地的一个比拼。但是总体来说限价并不是限制企业拿预售证，就今年的情况而言，我们新开的楼盘是比较多的，而且新开的楼盘盈利能力也比较好，价格并没有受到很严重的限制。你刚才说的这两个项目还没有到这个阶段，所以暂时无法回答这个问题真封神开服一条龙服务，到了预售阶段，我们首先一定是遵循政府的规定做合理的报价，参考市场的接受度，公司要算得来帐，一定是一个理性的定价过程。提问：由于现在一二三线市场的问题，后面是不是需要靠收购海亮来维持一个销售的业绩呢？曾飞燕：融信新开盘特别多，可以看到融信下半年每个月的销售业绩都维持在一个比较良好的状态，接下来两个月相信绝对不会比原来的差。我们跟海亮更多的是基于战略层面的合作，目前海亮在我们的业绩占比较少，每个月10亿左右销售额，而我们现在每个月最少50多亿，有时会接近60亿。我们目前已超额完成全年销售目标，所以不需要靠海亮维持销售业绩传奇3开服一条龙服务。从会计上合并报表的角度，海亮业绩的确对我们的销售业绩有贡献，也是我们扩张规模的其中一个途径。首先，海亮的全国化布局，有些城市其实是跟我们重合的，我们看中的是团队，他们的风格和我们很类似，大家知道海亮这个企业是不错的，单独作为一个地产集团也是不错的，是一个有能力单独上市的公司。海亮的运营能力、管理团队，包括整个资产盈利能力都是很强的，我们看中的就是这几点。其次，我们并不是全盘接收他所有的资产，在好几十个项目中我们挑选了35个，有些城市不是我们现阶段想布局的，我们就没参与，有一些自持的业态我们不参与。提问：从融信全国化的布局战略来看，融信是从福建起来的，从福州到上海，相对来讲长三角这一块布局比较多，因为我个人是在深圳和香港的时间比较多，不知道融信对大湾区的布局有没有什么想法，对这块区域的投入以后会不会加大？曾飞燕：首先我认为整体行业的竞争态势是很强的，企业要想做大做强一定有一个溢出效益，不可能是某个城市某个区域某个板块甚至不仅仅只是中国，所以战场到底在哪里？目标土地在哪里？首先要看我到底卖什么，我们卖改善及再改善型产品，那么我们一定是跟随客户走的，客户是比较有购买能力的，购买能力来自当地的经济的支付，而大湾区整个经济在整个中国经济里面应该是属于强经济体的，这个是我们的目标地块。而且我相信随着公司规模的扩大，它会成为一个单区域存在，我们公司未来对单区域的规划规模大概是到500亿。提问：公司上市之后这几年发展的规模越来越大，但是负债越来越小了，其实这是一个很好的现象，那么未来关于负债的情况，是大概维持在70%左右比较合适，还是说我们就维持70%，降融资成本就可以了，公司这方面的策略大概是怎么样的？曾飞燕：第一关于负债，首先我认为完全不借贷的公司并不是好公司，但是过度负债会导致资金的流动性问题，这是会产生巨大的风险的。所以我们要合理负债。房地产行业有一定发展规模的公司的负债一般在65%~85%，个人认为公司的资产负债控制在70%~75%之间的安全边际会相对比较高一点。对于融资成本，首先成本是相对的，如果要的少自然会降，要的多了，特别是在渠道单一的情况下，仅仅依赖某一方面或者自身实力不强的时候，成本自然会上去，这也是过去一年或者说未来一年里面可能面临的并购机会，一部分企业不仅是借得贵，更可能是借不到。一个企业如何借到好的成本，第一是实力要上去，因为投资人包括所有的资金金融机构，他们是风险厌恶性的，所以他们是否会购买企业债券、向公司发放贷款，要看公司运营情况等是否都处于一个比较良好的状态。我认为我们公司在上市之后各方面的指标都有明显的改善，同时也取得了一些国内的评级机构的征信，我们应该是最快从2A到2A+的企业，那么我们未来应该有希望再上一个台阶，而且我觉得这个时间不会太久。第二方面是渠道，当人家觉得你有三五个融资备案的时候都想借钱给你，如果人家发现你是依赖他的时候，那就不一样了。就像您刚才说的，融信现在有股有债，有境内有境外，有直接有间接。而且我们现在有这么多地未抵押做开发贷。所以这其实是融信在选择一个最利于自身发展的融资渠道，也许会做些直接融资调整资本结构和股东结构，有时候可能会牺牲一点成本，但是为的是调整负债结构，这样游刃有余的空间可能相对会多一点，以融信现在的规模来讲，我们可以一年不投资并还清所有债务。提问：我们看融信到现在为止过去三年的复合增长率是67点多，这是很高的，今年下来可能比这个数字还要高，那你们有没有一个大概三年的规划？三年后融信是多大规模的房地产企业？曾飞燕：第一，未来三年，融信都会有一个好的成长，我的理解是会有一个高于行业的平均数较多的成长。第二，我们今年本身的成长应该是优于去年的，那么明年的基数会变大，但是速度放缓的坡度会比较小，不会一下子放缓很多，还会有一个比较满意的增长。提问：从宏观的角度来看，公司会怎么应对政府大力发展租赁这个形式？您怎么看日益趋严的房地产调控政策对豪宅和非豪宅的区别化的影响？曾飞燕：我个人是比较看好租赁，因为我觉得这个是趋势。公司战略目前还是比较专注于住宅。租赁这一块，在新拍地和过去的存量方面，我们客观上已经存在有自持的物业。所以未来不论是从解决民生问题也好，还是从租赁市场本身经济模式独特性也好，都可能会出现一些品质不同的供给，可能未来的理念变成和美国人一样，不买房子，变成租房子，我觉得都有可能性，我个人比较看好。关于调控政策，今年的限购、限贷、限签的环境下，整个房地产行业是出现了一个两极分化的，强者恒强，你会发现整个销售的半年数据是下来的，但是每一个人的半年业绩都完成得很好，全年也许都完成得特别好。这个其实是一种马太效应，在今年严控的环境之下，一些优质的房地产商都能应对，未来我们会谨慎看待这个调控的趋势，但是我们不觉得会有更严格的政策出来。以现在的政策来看，我们认为我们有持续经营的能力，能够确保公司要达成的目标。从另一个立场来看，如果想在这个市场长期健康的进行下去，是一定要调控的。因为不调控的话，所有要素的价格这么疯涨的情况下，其实大家都做不下去，所以我们还是比较支持这个政策的，而且我们也可以应对这个事情，在这里我们能够获得生存还有发展。我们相信，一个政策的出现一定会迸发出新的机遇出来，那就是并购，在自身经营遇到一些瓶颈后有些人发现被并购其实也挺好，他也许觉得跟你合作之后他们的收益更好，第一是能够先收到钱，第二是未来的经营可以收到溢价，因为我们的经营能力比较强，品牌溢价比较高，所以他会觉得比并购前会有更好的收益。第三，我们目前的整个定位，叫做改善和再改，极致豪宅目前不是我们的定位，未来会不会有轻奢或者豪宅的研究，我们持开放的态度。提问：刚刚讲到调控，我们现在的市场行情是一二线受到调控的影响比较大，三四线由于去库存，红利也有所显现，融信是做改善型的品质开发商，那我们后续还会坚定的布局在一二线城市吗？曾飞燕：融信今年是一个拓展区域，也是一个丰富城市线的过程，目前我们布局城市的数量变多了，大家可以看到我们收购海亮，他确实是二线、三线为主。我们现在主要覆盖的区域的拿地政策是覆盖一二线核心城市附近高铁高速附近的卫星城。现在三线在整个库存里面所占的比重是比较小的，大概在10%左右。在运营的过程中，这些有意义的补充对整体来讲还是很不错的。所以我认为一二线的跟三四线是有轮动的过程，只要限购一放开，真正激发的是有购买力的城市，如果购买力不行即使不限了，即使扶持了，为了去库存给补贴，可能还不行。曾飞燕：我觉得不会有大幅度提高，当然会有上到20%的可能，因为随着我们对核心城市的布局，当然核心城市一定是少的，三四线城市一定是多的，比如刚刚进到七大区域，每个区域有核心城市的话，周围会有卫星城，随着城市的数量多了，比重会慢慢上去，但是我们一定是以一线和二线为主来做这个事情。真封神开服一条龙服务真封神开服一条龙服务